【질의요지】

집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원의 소유자도 함께 용도변경을 신청하여야 하는지?

【회답】

집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원 소유자의 용도변경 신청 없이도 용도변경할 수 있습니다.

【이유】

○ 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 2는 건축물의 용도를 “건축물의 종류를 유사한 구조ㆍ이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것”으로 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의 4 및 별표1은 건축물의 용도를 단독주택 등 28가지로 구분하고 각 용도에 속하는 건축물의 종류를 규정하고 있습니다.
○ 또한, 「건축법」 제14조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고, 같은 조 제2항은 용도를 변경하고자 하는 자로 하여금, 용도를 변경하고자 하는 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다. 그런데 「건축법」 제14조 및 같은 법 시행령 제14조 제5항에 따라 제2종 근린생활시설을 교육연구시설로 용도변경하는 것은 상위 시설군으로 용도를 변경하고자 하는 경우에 해당하는 것이므로 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.

○ 일반적으로 건축허가권자는 건축허가신청이 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없음에도 불구하고, 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한 사유 이외의 사유를 들어 거
부할 수는 없습니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002두3201 판결 참조).
○ 그런데 용도변경하려는 건축물이 해당 용도의 건축기준에 적합하고(「건축법」 제14조), 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조의 규정에 따라 그 건축물이 위치한 용도지역의 지구단위계획에 적합하여 용도를 변경할 수 있음에도 불구하고, 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상이 된다는 이유로 경쟁관계가 될 수도 있는 기존 학원 부분 소유권자의 신청 유무에 따라 용도변경허가 여부가 결정되는 것은 용도변경을 신청하려는 자에게 관련 법규에서 정하지 않은 새로운 제한 사유를 발생시키는 것이고, 결과적으로 그의 재산권을 침해하게 된다고 할 것입니다.
○ 또한, 「건축법」에서는 동일한 건축물에 여러 가지 용도의 시설을 설치하는 것을 특별히 제한하고 있지 않으므로, 지구단위계획 등에서 제한하고 있지 않다면 제2종 근린생활시설과 교육연구시설의 복합용도로 이루어진 건축물도 가능한 것인데, 건축법령에서 건축물의 용도를 구분하는 취지가 건축물의 안전성 및 기능의 확보를 위하여 그 용도에 따라 건축허가요건을 규정하기 위함이라는 점에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 학원으로 사용되던 바닥면적이 500㎡ 미만이어서 제2종 근린생활시설로 분류되었던 부분의 건축설비기준이 교육연구시설인 학원의 그것과 다를 바 없음에도 불구하고, 그 바닥면적과 새로이 교육연구시설(학원)의 용도로 사용하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡가 넘는다는 사실만으로 당연히 기존 학원 부분의 실제 용도가 변경되어야 하는 것이라고 보기는 어렵습니다.

○ 나아가, 용도변경은 「건축법」 제14조 제4항에서 규정하고 있는 ‘시설군’을 기준으로 허가대상 및 신고대상인지 여부가 나뉘는 것이고, 용도변경신청을 ‘교육 및 복지시설군(학원)’으로 표시하는 것은 건축물대장 운영관리의 효율화를 위하여 하는 것인데, 이 사안과 같이 새로이 용도변경을 하고자 하는 용도가 ‘학원’이라는 이유로 기존 학원 소유권자의 용도변경신청이 있어야 용도변경이 가능하다고 하는 것은, 새로이 용도변경 하고자 하는 시설이 같은 시설군에 있는 ‘학원’ 이외의 용도인 경우와 형평에 맞지 않다고 할 것입니다.
○ 따라서, 이 사안과 같은 경우, 새로이 용도변경하고자 하는 부분이 그 용도의 건축기준에 적합하다면, 기존 ‘학원’ 부분 소유권자의 신청 없이도 용도변경이 가능하다고 보는 것이 타당할 것입니다.